สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์และภาระภาษี

การ “ขายฝาก” ถือเป็นการ “ขาย” ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 39 (หมวดภาษีเงินได้) และมาตรา 91/1 (4) (หมวดภาษีธุรกิจเฉพาะ) โดยเงินได้ที่ได้รับตามสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลรัษฎากรถือเป็นเงินได้ตามมาตรา 40 (8) หรือเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า “เงินได้ประเภทที่ 8”
โดยภาษีเงินได้นิติบุคคล (Corporate Income Tax) มีรายละเอียดดังนี้
1.กรณีนิติบุคคลเป็นผู้ขายฝากอสังหาริมทรัพย์ สามารถแบ่งภาระภาษีของผู้ขายฝากอสังหาริมทรัพย์ได้ดังนี้
ช่วงที่ขายฝาก บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลต้องนำเงินได้จากการขายฝากอสังหาริมทรัพย์มารวมคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้ในอัตราร้อยละ 20 ของกำไรสุทธิ (รายได้ทางภาษี - รายจ่ายทางภาษี = กำไรสุทธิ)
ช่วงที่ไถ่ถอนการขายฝาก สินไถ่ตามสัญญาขายฝากที่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลจ่ายให้แก่ผู้ซื้อฝากเพื่อไถ่ถอนทรัพย์สินคืน อันมีผลก่อให้เกิดรายได้เป็นการถาวรต่อกิจการ ไม่ว่าโดยตรงหรือโดยอ้อมเกินกว่า 1 รอบระยะเวลาบัญชี ถือเป็นรายจ่ายอันมีลักษณะเป็นการลงทุน (รายจ่ายต้องห้าม) ไม่อาจนำมาหักเป็นรายจ่ายในการคำนวณกำไรสุทธิได้ตามมาตรา 65 ตรี (5) แต่อาจทยอยหักเป็นค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาตามหลักเกณฑ์ วิธีการ เงื่อนไข และอัตราที่กำหนดตามมาตรา 65 ทวิ (2) ประกอบพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 145) พ.ศ. 2527 ได้แล้วแต่กรณี
อย่างไรก็ดี ในทางปฏิบัติบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลมักจะไม่เป็นผู้ขายฝาก เนื่องจากบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลมีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนในรูปแบบอื่นที่เหมาะสมกว่า โดยปกติจึงไม่มีความจำเป็นต้องทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง อีกทั้งหากทำสัญญาขายฝากแล้ว กิจการก็จะไม่สามารถใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นได้อีก เว้นแต่จะเช่ากลับมาหรือมีการทำข้อตกลงอื่นกับผู้รับซื้อฝาก
ข้อควรระวัง หากบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลโอนอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทนหรือมีค่าตอบแทนต่ำกว่าราคาตลาดโดยไม่มีเหตุอันสมควร เจ้าพนักงานประเมินมีอำนาจประเมินค่าตอบแทนให้เป็นไปตามราคาตลาดในวันที่โอนได้ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 65 ทวิ (4) ซึ่งอาจทำให้กิจการต้องเสียเบี้ยปรับและเงินเพิ่มตามประมวลรัษฎากร
2.กรณีนิติบุคคลเป็นผู้ซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์ สามารถแบ่งภาระภาษีของผู้ขายฝากอสังหาริมทรัพย์ได้ดังนี้
ช่วงที่ขายฝาก รายจ่ายที่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลจ่ายไปตามสัญญาขายฝากให้แก่ผู้ขายฝากเพื่อให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์อันมีผลก่อให้เกิดรายได้เป็นการถาวรต่อกิจการ ไม่ว่าโดยตรงหรือโดยอ้อมเกินกว่า 1 รอบระยะเวลาบัญชี ถือเป็นรายจ่ายอันมีลักษณะเป็นการลงทุน ไม่อาจนำมาหักเป็นรายจ่ายในการคำนวณกำไรสุทธิทั้งจำนวนทันทีได้ตามมาตรา 65 ตรี (5) แต่อาจทยอยหักเป็นค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาตามหลักเกณฑ์ วิธีการ เงื่อนไข และอัตราที่กำหนดตามมาตรา 65 ทวิ (2) ประกอบพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 145) พ.ศ. 2527 ได้แล้วแต่กรณี
ช่วงที่ไถ่ถอนการขายฝาก บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลผู้ซื้อฝากต้องนำสินไถ่ที่ได้รับจากการขายฝากอสังหาริมทรัพย์มารวมคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้ในอัตราร้อยละ 20 ของกำไรสุทธิ (รายได้ทางภาษี - รายจ่ายทางภาษี = กำไรสุทธิ)
ข้อสังเกต อสังหาริมทรัพย์ที่สามารถหักค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาได้ต้องเป็นทรัพย์สินที่เสื่อมราคาได้ หากเป็นทรัพย์สินที่โดยสภาพไม่สามารถสึกหรอหรือเสื่อมราคาได้ เช่น ที่ดิน บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลไม่สามารถหักค่าสึกหรอค่าเสื่อมราคาได้