การจัดทำบัญชีของธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ Accounting for Real Estate

• ปัญหาข้อผิดพลาดในการบันทึกบัญชีธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์
• ปัญหาการจัด Promotion ของธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์
• ปัญหารายได้-ค่าใช้จ่าย ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์

วิทยากรโดย ดร.ธีรเศรษฐ์ เมธจิรนนท์

หัวข้อสัมมนา

1. แนวโน้มธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ในยุคเศรษฐกิจที่มีการเปลี่ยนแปลง

2.โครงสร้างของระบบบัญชี ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์

3.ระบบบัญชีสำหรับวงจรธุรกิจพัฒนา/ขายอสังหาริมทรัพย์

   3.1 ก่อนก่อสร้าง (Pre-sale)

   3.2 ระหว่างก่อสร้าง

   3.3 ก่อสร้างแล้วเสร็จ

4. การจำแนกอสังหาริมทรัพย์ในทางบัญชีและผลกระทบ

   4.1 สินค้าคงเหลือ (เพื่อขาย)

   4.2 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (IP)
      
   4.3 อาคารเพื่อใช้เอง (PPE)

   4.4 ผลกระทบหากจำแนกผิด
      - การเปลี่ยนประเภทของอสังหาริมทรัพย์ในสถานการณ์ธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ

      - กรณีสินค้าคงเหลือเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (IP)

      - กรณีสินค้าคงเหลือเป็นที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ (PPE)

      - กรณีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ (PPE)

5.การจัดทำบัญชีธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ โดยการแยกสัญญา ผลกระทบต่อการบันทึกบัญชี

   5.1 ขายอสังหาริมทรัพย์พร้อมที่ดิน

   5.2 ขายอสังหาริมทรัพย์พร้อมรับจ้างสร้างบ้าน อาคาร

6. หลักเกณฑ์การรับรู้รายได้ตามมาตรฐานการรายงานทางการเงิน TFRS 15 เรื่องรายได้จากสัญญาที่ทำกับลูกค้าและ NPAEs บทที่ 19 การรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์

   6.1 การบันทึกบัญชีเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์

      - บันทึกเป็นหนี้สินหรือรายได้

      - กรณียกเลิกสัญญา

      - การคืนเงินลูกค้า

   6.2 จุดที่กรมสรรพากรตรวจพบ และผู้สอบบัญชีจับตาให้ความสำคัญ

 7.การบันทึกต้นทุนการกู้ยืมของโครงการอสังหาริมทรัพย์ ตามTAS 23 เรื่อง ต้นทุนการกู้ยืม

   7.1 หลักการของ TAS 23

   7.2เริ่ม/หยุดทุนต้นทุนเมื่อใด

   7.3 โครงการหลายเฟส

   7.4 ผลกระทบต่อกำไร

8.การวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์คงเหลือ ณ วันสิ้นงวด

   8.1 หลัก Lower of Cost or NRV

   8.2 การตั้งด้อยค่าโครงการ

   8.3 โครงการขายช้า / ต้นทุนบาน

   8.4 การเปิดเผยในหมายเหตุประกอบงบการเงิน

9.การบันทึกบัญชีในการจัดทำ Promotion เพื่อส่งเสริมการขายโดย การให้ส่วนลด แลกของรางวัล แจก แถม

   9.1 เฟอร์นิเจอร์

   9.2 บัตรกำนัลและส่วนลด

   9.3 ทองคำ                     

   9.4 รถ

   9.5 วอลเปเปอร์ติดผนัง        

   9.6 แอร์

   9.7 การให้ส่วนลดหลังการขาย (Rebate)

10.เอกสารประกอบการบันทึกบัญชีด้านค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์

   10.1 ชดเชยที่จ่ายให้กับผู้ที่อยู่ในที่ดินเดิม
   
   10.2 การจ่ายเงินชดเชยให้ลูกค้า
   
   10.3 จ้างคนหาที่ดิน ค่านายหน้า
   
   10.4 ดูฮวงจุ้ย ตั้งศาลพระภูมิ ทำบุญเลี้ยงพระ
   
   10.5 ก่อสร้างอาคารเพื่อใช้เป็นสำนักงานชั่วคราว
   
   10.6 ตกแต่งสำนักงานขาย ห้องตัวอย่าง บ้านตัวอย่าง
   
   10.7 จัดสวน ตกแต่งสวน งานส่วนกลาง
   
   10.8 เก็บรายละเอียดงาน ก่อนส่งมอบลูกค้า
   
   10.9 ทาสี ค่าซ่อมแซม ค่าทำความสะอาด
   
   10.10 ทำการตลาด โฆษณาประชาสัมพันธ์

11. การตรวจสอบและการควบคุมภายภายในเพื่อป้องกันการทุจริตของธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์

12. การวิเคราะห์อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (Key Financial Ratios)