เทคนิคการร่วมทุนในกิจการค้าอสังหาริมทรัพย์

การประกอบกิจการค้าอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันผู้ประกอบการไทยนิยมร่วมทุนระหว่างกัน และร่วมทุนกับผู้ประกอบ
การต่างชาติด้วย ไม่ว่าจะนำที่ดินมาร่วมทุนหรือนำเงินมาลงทุน หรือร่วมทุนด้วยการบริหารงาน ซึ่งการร่วมทุนใน
ลักษณะต่างๆ ทำให้เกิดประเด็นภาระภาษีที่แตกต่างกัน แบบนี้ควรมีเทคนิคการร่วมทุนอย่างไร

กิจการค้าอสังหาริมทรัพย์
คำว่า “กิจการค้าอสังหาริมทรัพย์” หมายความถึง การขายที่ดิน การขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง การขายสิ่ง
ปลูกสร้าง และการขายห้องชุด (คำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป.1/2528 ข้อ 3.7 วรรคท้าย)

ลักษณะการร่วมทุน
บริษัท ก. จำกัด (ไทย) ลงทุนด้วยที่ดิน ร่วม บริษัท ฮ. จำกัด (ฮ่องกง) ลงทุนด้วยเงินลงทุนประมวลรัษฎากร
มาตรา 39 กิจการร่วมค้า หมายความว่า กิจการที่ดำเนินการร่วมกันเป็นทางค้า หรือ หากำไรระหว่างบริษัทกับบริษัท
บริษัทกับห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลกับห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือระหว่างบริษัทและหรือห้างหุ้นส่วน
นิติบุคคลกับบุคคลธรรมดา คณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล ห้างหุ้นส่วนสามัญหรือนิติบุคคลอื่น
กิจการร่วมค้า ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลจากฐานกำไรสุทธิในอัตรา 20% และต้องจัดทำงบการเงินตาม
พระราชบัญญัติการบัญชี พ.ศ.2543 เมื่อมีการแบ่งกำไรหรือเงินปันผล ผู้เข้าร่วมค้ามีสิทธิได้รับยกเว้น
ภาษีเงินได้นิติบุคคล ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเภทของการเข้าร่วมค้า

ข้อพึงระมัดระวัง
การเข้าร่วมค้าเพื่อประกอบธุรกิจค้าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างบริษัท ก. จำกัด (ไทย) และบริษัท ฮ. จำกัด (ฮ่องกง)
ในลักษณะที่ฝ่ายหนึ่งลงทุนด้วยที่ดิน และอีกฝ่ายหนึ่งลงทุนด้วยเงินลงทุนนั้น ทำให้มีปัญหาในทางภาษีอากร
เนื่องจากถือว่าเกิดหน่วยภาษี (Tax Entity) หน่วยใหม่ในนาม “กิจการร่วมค้า”
• บจก. ก. (ไทย) ลงทุนด้วยที่ดิน ร่วมทุน ต้องเสียภาษีเสมือนว่ามีการขายอสังหาริมทรัพย์
• กิจการร่วมค้า ก. และ ฮ. ร่วมทุน ไม่มีต้นทุนจริง จึงทำให้กำไรสุทธิสูง ต้องเสียภาษีจำนวนมาก

ผลทางกฎหมายภาษีอากร
1. การเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลของบริษัท ก. จำกัด (ไทย) 
บริษัท ก. จำกัด (ไทย) ต้องเสียภาษีจากฐานกำไรสุทธิ (รายได้หักด้วยรายจ่าย ตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย
ภาษีอากร) ในอัตราร้อยละ 20 (กรณีเป็นบริษัททั่วไป) หรือเสียภาษีในอัตราก้าวหน้า 15% และ 20% 
2. การเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลจากเงินปันผลที่บริษัท ก. จำกัด (ไทย) จ่ายให้แก่ผู้ถือหุ้น
2.1 กรณีจ่ายเงินปันผลให้แก่บริษัท ปอ จำกัด (ไทย) 
ตามหลักเกณฑ์ของ ประมวลรัษฎากร มาตรา 65 ทวิ (10)
(1) ถ้าบริษัท ป. จำกัด (ไทย) ถือหุ้นในบริษัท ก. จำกัด (ไทย) ไม่น้อยกว่าร้อยละ 25 ของหุ้นทั้งหมดที่มีสิทธิ
ออกเสียงลงคะแนน โดยถือก่อนและหลังวันจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่า 3 เดือน
(2) ถ้าบริษัท ป. จำกัด (ไทย) ไม่ใช่บริษัท Holding Company และไม่ใช่บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
แห่งประเทศไทย เช่น เป็นบริษัทจำกัด (ไทย) และถือหุ้นไม่ถึงร้อยละ 25 ของหุ้นทั้งหมดที่มีสิทธิออกเสียง
ลงคะแนน (Holding Company) โดยถือก่อนและหลังวันจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่า 3 เดือน 
2.2 กรณีจ่ายเงินปันผลให้แก่บริษัท ฮ. จำกัด (ฮ่องกง)
เมื่อมีการจ่ายเงินปันผลให้แก่บริษัท ฮ. จำกัด (ฮ่องกง) ถ้าบริษัท ฮ. จำกัด (ฮ่องกง) มิได้ประกอบกิจการใน
ประเทศไทย เข้าข่ายต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่ายในอัตรา 10% ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 70
ประกอบกับข้อ 10 ของอนุสัญญาภาษีซ้อนระหว่างประเทศไทยกับฮ่องกง

ผลทางกฎหมายภาษีอากร
1. การเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลของบริษัท ก. จำกัด (ไทย) เหมือนกับข้อ 1 ของตัวอย่างที่ 2
2. การเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลจากเงินปันผลที่ผู้ถือหุ้นได้รับ
3. การเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลเมื่อมีการจ่ายเงินปันผลให้บริษัทแม่

ผลทางกฎหมายภาษีอากร
1. การเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล
2. การเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลจากเงินส่วนแบ่งกำไร/เงินปันผลที่ผู้ถือหุ้นได้รับจากกิจการร่วมค้า