การประเมินราคาทรัพย์สินใหม่ ความท้าทายในการปิดงบการเงินประจำปีของนักบัญชี

แนวคิดในการประเมินหามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามหลักสากล  ประกอบไปด้วย

1. วิธีประเมินโดยคิดจากมูลค่าจากต้นทุน มีความคิดว่ามูลค่าของสิ่งหนึ่งจะเท่ากับต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียง
ได้มาทดแทน ดังนั้นการประเมินอสังหาริมทรัพย์ตามแนวคิดนี้ วิธีการก็คือ การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทน
ใหม่ตามราคา ณ ปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อมตามอายุการใช้งาน และบวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น ซึ่งจะเหมาะกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อาคารที่สร้างขึ้นเป็นการเฉพาะเจาะจง เช่น โรงงาน แต่ก็อาจไม่เหมาะ
กับการนำมาใช้กับทรัพย์ประเภทบ้าน คอนโดมิเนียมที่การใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดดูจะเข้าท่ากว่า อย่างไร  ก็ดีวิธีนี้ก็มี
โอกาสที่ราคาจะผิดเพี้ยนได้เช่นกัน เช่น หากราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ แต่ดัชนีต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น บางครั้งราคา
ต้นทุนที่คำนวณได้ อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดได้

2. วิธีประเมินโดยอาศัยการเปรียบเทียบราคาตลาด ซึ่งเป็นวิธีที่คนทั่วไปยอมรับกันว่าดีและชัดเจนที่สุด เพราะถ้าตลาด
มีปริมาณการซื้อขายที่เพียงพอที่จะใช้เทียบเคียงหรือเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่ประเมินได้โดยตรง ก็แปลว่ามีความเชื่อได้ว่า
มูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมินก็ควรจะเท่ากับราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้  วิธีนี้จะทำโดยการสืบหาทรัพย์สิน
เทียบเคียงที่ใกล้เคียงกัน (ในที่นี้ต้องพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติเทียบกันได้) ที่มีการซื้อขายกันมาพิจารณาว่า
มีลักษณะคล้ายหรือแตกต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง แปลว่าผู้ประเมินคงต้องเข้าใจธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์
ที่ประเมินว่าราคามีปัจจัยใดบ้างที่กระทบ เช่น รูปแปลง ทำเลที่ตั้ง ลักษณะทางกายภาพ ข้อจำกัดทางกฎหมายผังเมือง
ขนาดแปลงที่ดิน ขนาดเนื้อที่ใช้สอยอาคาร คุณภาพของวัสดุก่อสร้างอาคาร เป็นต้น จากนั้นจึงทำการวิเคราะห์เพื่อหามูลค่า
โดยอาศัยเทคนิคต่างๆ เช่น Sale Adjustment-Grid Method และ Weighted Quality Score (WQS) เป็นต้น
ถ้าท่านคุ้นเคย นี่คือลักษณะคล้ายๆ กับตลาดที่ใช้อ้างอิงตาม TFRS 13

3. วิธีประเมินโดยคิดจากรายได้ เป็นการประเมินมูลค่าโดยอ้างอิงจากรายได้ที่จะเกิดขึ้นเป็นหลัก จึงเหมาะกับ
อสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้จากทรัพย์นั้น (Income Producing Property) โดยมีหลักคิดว่ามูลค่าทรัพย์สิน
ในวันที่ประเมินราคาจะเท่ากับผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคต แปลว่าอสังหาริมทรัพย์จะมีค่ามีราคาได้เท่าไรก็ขึ้นอยู่
กับว่า อสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถสร้างรายได้ได้มากน้อยแค่ไหนเป็นสำคัญ  อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงกว่าจึงควรมี
มูลค่าสูงกว่าตามไปด้วย ซึ่งย่อมมาจากเหตุที่มีทำเลและคุณภาพที่ดีกว่าด้วยเช่นกัน โดยการประเมินนั้นจะประมาณรายได้
ของทรัพย์สินที่สามารถสร้างได้ หักลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์และค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าดำเนินการ ภาษี ประกัน
ค่าการจัดการ ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น ซึ่งก็คือรายได้สุทธิ ซึ่งหลังจากนี้เราจะหามูลค่าของทรัพย์สินได้ด้วยการเอารายได้สุทธิ
หารด้วยอัตราผลตอบแทนในการลงทุนของทรัพย์นั้น ซึ่งในการประเมินมูลค่าวิธีนี้จะมีวิธีคิดมูลค่าด้วยการดูผลตอบแทน
ทางตรง และการวิเคราะห์คิดลดกระแสเงินสด