ปัญหาภาษีของธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ การวางแผนการทำสัญญาตามกฎหมายและวิธีการบันทึกบัญชี

วิทยากรโดย อาจารย์ชุมพร เสนไสย

หัวข้อสัมมนา

1. ภาระภาษีที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

2. รูปแบบของการประกอบธุรกิจกับ ผลกระทบและภาระภาษีที่แตกต่างกัน
     - บุคคลธรรมดา - คณะบุคคล, ห้างหุ้นส่วนสามัญ
     - ห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล - บริษัท

3. อย่างไรถือเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์และกรณีใดบ้างถือเป็นธุรกิจที่ถูกควบคุมสัญญาของ สคบ.
     - หอพัก - บ้านเช่า - แฟลต
     - คลังสินค้า - เช่าที่ดินสร้างอาคาร - อพาร์เม้นต์
     - Service Apartment - โรงแรมที่ลูกค้าเข้าพักเป็นรายเดือน รายปี

4. ภาษีอะไรบ้างที่ธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องเสีย และการวางแผนการทำสัญญาเพื่อประหยัดภาษี
     - ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย กรณีใดต้องถูกหักภาษี
     - ความแตกต่างทางภาษีกรณีให้บุคคลธรรมดากับนิติบุคคลเช่า
     - ประเด็นการตรวจสอบ การหาข้อมูลการให้เช่า วิธีการตรวจของเจ้าพนักงานประเมิน
     - การวางแผนภาษีโรงเรือนและที่ดิน ที่จะได้ประโยชน์สูงสุด
     - การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเด็นที่ต้องระวังเกี่ยวกับภาษีมูลค่าเพิ่ม
     - อากรแสตมป์ ทั้งกรณีทำสัญญาเช่าและไม่ทำสัญญาเช่า
     - ภาษีธุรกิจเฉพาะต้องเสียหรือไม่

5. เจาะประเด็นการทำสัญญากับภาระภาษีของสรรพากร
     - สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์กับเช่าเฟอร์นิเจอร์
     - เช่าอาคารรวมค่าน้ำ ค่าไฟ กับแยกค่าน้ำ ค่าไฟ
     - แยกสัญญาเช่ากับบริการส่วนกลาง

6. การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องติดอากรแสตมป์หรือไม่
     - กรณีที่ไม่ได้กำหนดอายุการเช่าต้องคิดจากฐานใด
     - กรณีกำหนดอายุการเช่าเป็นปีต่อปีและแต่ละปีค่าเช่าไม่เท่ากัน

7. เกณฑ์การรับรู้รายได้และค่าใช้จ่ายตามกฎหมายภาษีและการบันทึกบัญชี
     - ผู้ให้เช่าเป็นบุคคลธรรมดากับนิติบุคคลต่างกันอย่างไร
     - กรณีบุคคลธรรมดาได้รับเงินค่าเช่าล่วงหน้า แป๊ะเจี๊ยะ ต้องยื่น แบบเสียภาษีอย่างไร
     - กรณียังไม่มีรายได้แต่มีค่าใช้จ่ายเช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ จะลงรายจ่ายได้หรือไม่
     - กรรมการให้ใช้ที่ดินของกรรมการเพื่อก่อสร้างอาคารของบริษัทโดยไม่คิดค่าเช่าถือเป็นรายได้ของบริษัทหรือไม่
     - ได้รับเงินค่าสิทธิการเช่าต้องรับรู้รายได้อย่างไร
     - “เงินค่าเซ้ง” ต้องรับรู้รายได้อย่างไร

8. หลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร อย่างไรถือเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์อย่างไรเป็นบริการความแตกต่างที่จะทำให้มีผลกระทบทางภาษีมูลค่าเพิ่มและหักภาษี ณ ที่จ่าย
     - ให้เช่าที่จอดรถถือเป็นการให้บริการ หรือเป็นการเช่า
     - สัญญาระบุว่าเป็นเช่า แต่ข้อเท็จจริงเป็นบริการจะมีผลกระทบกับหัก ณ ที่จ่ายและภาษีมูลค่าเพิ่มอย่างไร
     - การให้ใช้พื้นที่ดาดฟ้า การให้ใช้ที่ดิน ในการตั้งเสารับสัญญาณโทรศัพท์
     - การให้ใช้พื้นที่ในอาคารตั้งตู้ ATM ตู้เครื่องดื่มหยอดเหรียญ
     - การใช้บ้านทำ Office ถือเป็นการเช่าหรือไม่และไม่เรียกเก็บค่าตอบแทนได้หรือไม่

9. เจาะประเด็นภาษี กรณีผลักภาระภาษีและค่าใช้จ่ายให้ผู้เช่าเป็นผู้ออกแทน จุดอันตรายที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องระวัง
     - ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
     - ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
     - เบี้ยประกันวินาศภัย
     - ภาษีและค่าใช้จ่ายที่ออกแทนต้องนำมารวมเป็นเงินได้ของผู้ให้เช่าและต้องนำมาหักภาษี ณ ที่จ่ายหรือไม่ วิธีการคิดคำนวณที่ถูกต้อง

10. การให้ผู้เช่าออกภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทนผู้ให้เช่าต้องหักภาษีหรือไม่และถือเป็นเงินได้ของผู้เช่าหรือไม่
     - ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลงรายจ่ายได้หรือไม่

11. ข้อควรระวังการเสียภาษีของ เงินกินเปล่า, เงินแป๊ะเจี้ยะ,เงินค่าปลูกสร้าง, เงินค่าตอบแทนที่ผู้เช่าได้รับ

12. การเรียกเก็บเงินจ่ายล่วงหน้า เงินจอง เงินประกัน เงินมัดจำของธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จะต้องนำมารวมเป็นเงินได้เพื่อเสียภาษีหรือไม่
     - เมื่อมีการจ่ายคืนเงินจ่ายล่วงหน้า เงินจอง เงินประกัน เงินแป๊ะเจี๊ยะเงินมัดจำจะต้องออกเอกสารอย่างไรและผู้ให้เช่าจะลงบัญชีอย่างไร

13. ธุรกิจห้องเช่า เช่ารายเดือน เช่ารายปี เช่ารายวัน ภาระภาษีต่างกันหรือไม่

14. การให้เช่าพื้นที่, ให้บริการพื้นที่ต้องเก็บภาษีอย่างไรและต่างจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์อย่างไร
     - เช่าโกดัง ต้องจดทะเบียนเป็นสาขาหรือไม่
     - นำสินค้าไปฝากเก็บต้องจดทะเบียนเป็นสาขาหรือไม่
     - การให้เช่าพื้นที่ตามห้างสรรพสินค้า ถือเป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการให้บริการพื้นที่มีหลักสังเกตอย่างไร
     - ให้เช่าที่จอดรถต้องเสียVATหรือไม่และหัก ณ ที่จ่าย อัตราใด
     - นำสินค้าไปวางไว้ในพื้นที่ของลูกค้าเมื่อเวลาที่ลูกค้าต้องการสินค้าก็ให้แจ้งมาที่บริษัท จะถือเป็นสาขาหรือไม่

15. การให้เช่าช่วง การโอนสิทธิการเช่า มีภาระภาษีอย่างไร
     - โอนสิทธิการเช่าต้องมี VAT หรือไม่
     - สิทธิการเช่าต้องถูกหัก ณ ที่จ่ายหรือไม่อัตราเท่าใด

16. การได้สิทธิการเช่าโดยโอนกรรมสิทธิ์อาคารที่ก่อสร้างในที่ดินให้เจ้าของที่ดินจะมีภาระทางภาษีอย่างไร
     - สิทธิการเช่าต้องคิดค่าเสื่อมอย่างไร
     - กรณีกรรมสิทธิของอาคารตกเป็นของเจ้าของที่ดินต้องรับรู้รายได้หรือไม่

17. การจ่ายค่าบริการน้ำ, ไฟ, แอร์, ลิฟท์, รปภ. ต้องเสีย VAT และหักภาษี ณ ที่จ่ายหรือไม่
     - เงินค่าส่วนกลางต้องถูกหัก ณ ที่จ่ายหรือไม่
     - กรณีเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟโดยคิดเป็นรายเดือนจ่ายเท่ากันทุกเดือนต้องหัก ณ ที่จ่ายหรือไม่

18. การให้เช่าคลังสินค้าเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือให้บริการรับฝากสินค้าและมีภาระภาษีอย่างไร

19. ปัญหาการเฉลี่ยภาษีซื้อกรณีประกอบกิจการให้เช่าและบริการ
     - กรณีก่อสร้างอาคารเพื่อใช้ในการประกอบกิจการ VAT และให้เช่าต้องเฉลี่ยภาษีซื้ออย่างไร
     - ต้องเฉลี่ยตามรายได้หรือการใช้พื้นที่
     - กรณีทำธุรกิจ VAT มาตลอด ปลายปีปล่อยอาคารให้เช่า จะเฉลี่ยภาษีซื้ออย่างไร ปีที่เริ่มมีรายได้นับอย่างไร (กรณีรอบระยะเวลา (เริ่ม 1 มกราคม - 31 ธันวาคม)

20. ประเด็นความผิดที่สรรพากรมักตรวจพบ
     - ประเด็นด้านรายจ่าย - ตรวจสอบสัญญา
     - การตรวจสอบเอกสาร เช่น ใบกำกับภาษี ใบเสร็จรับเงินบิล เงินสด ฯลฯ
     - ประเด็นการหัก ณ ที่จ่ายว่าหักถูกต้องหรือไม่