ประเภทของทรัพย์ที่ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิได้

“ทรัพย์อิงสิทธิ” ทำให้สิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าตามสัญญาเช่าซึ่งเป็นบุคคลสิทธิ (Jus in Personam) กลายเป็นทรัพยสิทธิ (Jus In Rem) ซึ่งทำให้ผู้เช่ามีสิทธิเพิ่มขึ้นเกือบเท่ากับสิทธิในกรรมสิทธิ์ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ มีสิทธิใกล้เคียงกับสิทธิเก็บกินและมีสิทธิเหนือพื้นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งเป็นทรัพยสิทธิเช่นเดียวกัน ผลของการที่ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิมากกว่าผู้เช่าธรรมดา จึงทำให้มีค่าตอบแทนในการใช้ทรัพย์อิงสิทธิมากกว่าค่าเช่าตามสัญญาเช่าธรรมดา

ทรัพย์อิงสิทธิซึ่งเป็นทรัพย์ประเภทใหม่ ถูกกำหนดไว้ในพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 27 ตุลาคม พ.ศ. 2562 เป็นต้นไป กฎกระทรวง การขอก่อตั้งและการยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิ การทำนิติกรรมเกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ การออกหนังสือรับรอง การออกใบแทนหนังสือรับรอง และการเพิกถอนหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2563 ลงวันที่ 8 ตุลาคม พ.ศ. 2563 และระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนขอก่อตั้งและการยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิ และการจดทะเบียนนิติกรรมในหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ ตามกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2563

ความหมายของทรัพย์อิงสิทธิและประเภทของทรัพย์ที่ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิได้

“ทรัพย์อิงสิทธิ” หมายความว่า ทรัพย์สินที่อิงจากสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัตินี้ (พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 มาตรา 3 วรรคหนึ่ง) ซึ่งเป็นสิทธิที่ติดอยู่กับตัวอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเกิดขึ้นมาแล้วไม่ว่าจะเปลี่ยนตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไปอย่างไร ทรัพย์อิงสิทธิก็ยังคงติดอยู่กับตัวอสังหาริมทรัพย์นั้นจนกว่าจะสิ้นสุดระยะเวลาหรือถูกบอกเลิกทรัพย์อิงสิทธินั้น ๆ ทรัพย์อิงสิทธินี้เป็นสิทธิที่เกิดจากการเช่า และผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิเท่านั้นเป็นผู้ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ที่มีการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธินั้น

ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.สมเกียรติ วรปัญญาอนันต์ ผู้อำนวยการศูนย์กฎหมายแพ่ง คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ได้ให้ความคิดเห็นไว้ในการสัมมนาทางวิชาการเรื่อง “ทรัพย์อิงสิทธิ เครื่องมือใหม่สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์” คำว่า “ทรัพย์อิงสิทธิ” เมื่อตรวจสอบข้อมูลกฎหมายของต่างประเทศที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดสิทธิการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาจำกัดแล้ว จะตรงกับ “Emphytéotique” ตามประมวลกฎหมายชนบทของประเทศฝรั่งเศส (Code Rural) มาตรา L. 451-1 “ทรัพย์อิงสิทธิ” เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่งที่มีกำหนดระยะเวลาค่อนข้างยาว คือตั้งแต่ 18 - 99 ปี โดยแนวคิดของการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวดังกล่าวนั้น มีที่มาจากการที่รัฐประสงค์จะกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาเพื่อสร้างมูลค่า และเพื่อให้มีการใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตรได้อย่างคุ้มค่า ซึ่งวัตถุแห่งสัญญา ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตรและขยายรวมไปถึงอสังหาริมทรัพย์อื่นด้วย” (เพลินตา ตันรังสรรค์, สรุปการสัมมนาทางวิชาการ มี.ค.-เม.ย.62 : หน้า 68) บทความทรัพย์อิงสิทธิ

“อสังหาริมทรัพย์” ซึ่งก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิได้ ได้แก่
1. ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน
2. ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน
3. ห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
(พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 มาตรา 3 วรรคสอง ประกอบระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนขอก่อตั้งและการยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิ และการจดทะเบียนนิติกรรมในหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ ตามกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2563 ข้อ 4

ขอให้สังเกตว่า เฉพาะที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเท่านั้น ที่ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิได้ ที่ดิน น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. จึงก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิไม่ได้

สำหรับผู้มีสิทธิก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ คือ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 มาตรา 4 วรรคหนึ่ง) โดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมและการสอบสวนสิทธิในที่ดิน ตามแบบ ท.ด.1 สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีโฉนดที่ดิน และตามแบบ ท.ด.2 สำหรับเจ้าของซึ่งมีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (แบบ อ.ช.15) โดยยื่นแบบแสดงรายการขอจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พร้อมโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้อง ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ที่ดินหรือห้องชุดนั้นตั้งอยู่ (พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 มาตรา 4 วรรคหนึ่ง ประกอบระเบียบกรมที่ดินฯ ข้อ 5)