หลักสูตร
“ปัญหาภาษีของธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์
การวางแผนการทำสัญญาตามกฎหมายและวิธีการบันทึกบัญชี”
หัวข้อสัมมนา
- รูปแบบของการประกอบธุรกิจกับ ผลกระทบจากการควบคุมสัญญาให้เช่าอาคาร และภาระภาษีที่แตกต่างกัน
• บุคคลธรรมดา
• คณะบุคคล
• ห้างหุ้นส่วนสามัญ
• ห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล
• บริษัท - อย่างไรถือเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ และกรณีใดบ้างถือเป็นธุรกิจที่ถูกควบคุมสัญญา ของ สคบ
• หอพัก
• บ้านเช่า
• แฟลต
• คลังสินค้า
• เช่าที่ดินสร้างอาคาร
• อพาร์เม้นต์
• Service Apartment
• โรงแรมที่ลูกค้าเข้าพักเป็นรายเดือน รายปี - ภาษีอะไรบ้างที่ธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องเสีย และการวางแผนการทำสัญญาเพื่อประหยัดภาษี
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย กรณีใดต้องถูกหักภาษี
• ความแตกต่างทางภาษีกรณีให้บุคคลธรรมดากับนิติบุคคลเช่า
• ประเด็นการตรวจสอบ การหาข้อมูลการให้เช่า วิธีการตรวจของเจ้าพนักงานประเมิน
• การวางแผนภาษีโรงเรือนและที่ดิน ที่จะได้ประโยชน์สูงสุด
• การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเด็นที่ต้องระวังเกี่ยวกับภาษีมูลค่าเพิ่ม
• อากรแสตมป์ ทั้งกรณีทำสัญญาเช่าและไม่ทำสัญญาเช่า
• ภาษีธุรกิจเฉพาะต้องเสียหรือไม่ - เจาะประเด็นการทำสัญญากับภาระภาษีของสรรพากร
• สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ กับ เช่าเฟอร์นิเจอร์
• เช่าอาคารรวมค่าน้ำ ค่าไฟ กับแยกค่าน้ำ ค่าไฟ
• แยกสัญญาเช่า กับบริการส่วนกลาง - การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องติดอากรแสตมป์หรือไม่
• กรณีที่ไม่ได้กำหนดอายุการเช่าต้องคิดจากฐานใด
• กรณีกำหนดอายุการเช่าเป็นปีต่อปีและแต่ละปีค่าเช่าไม่เท่ากัน - เกณฑ์การรับรู้รายได้และค่าใช้จ่ายตามกฎหมายภาษีและการตบันทึกบัญชี
• ผู้ให้เช่าเป็นบุคคลธรรมดากับนิติบุคคลต่างกันอย่างไร
• กรณีบุคคลธรรมดาได้รับเงินค่าเช่าล่วงหน้า แป๊ะเจี๊ยะต้องยื่นแบบเสียภาษีอย่างไร
• กรณียังไม่มีรายได้แต่มีค่าใช้จ่ายเช่น ค่าน้ำ ค่าไฟจะลงรายจ่ายได้หรือไม่
• กรรมการให้ใช้ที่ดินของกรรมการเพื่อก่อสร้างอาคารของบริษัทโดยไม่คิดค่าเช่าถือเป็นรายได้ของบริษัทหรือไม่
• ได้รับเงินค่าสิทธิการเช่าต้องรับรู้รายได้อย่างไร
• “เงินค่าเซ้ง” ต้องรับรู้รายได้อย่างไร - หลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร อย่างไรถือเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรเป็นบริการความแตกต่างที่จะทำให้มีผลกระทบทางภาษีมูลค่าเพิ่มและหักภาษี ณ ที่จ่าย
• ให้เช่าที่จอดรถถือเป็นการให้บริการ หรือเป็นการเช่า
• สัญญาระบุว่าเป็นเช่า แต่ข้อเท็จจริงเป็นบริการจะมีผลกระทบกับหัก ณ ที่จ่ายและภาษีมูลค่าเพิ่มอย่างไร
• การให้ใช้พื้นที่ดาดฟ้า การให้ใช้ที่ดิน ในการตั้งเสารับสัญญาณโทรศัพท์
• การให้ใช้พื้นที่ในอาคารตั้งตู้ ATM ตู้เครื่องดื่มหยอดเหรียญ
• การใช้บ้านทำ Office ถือเป็นการเช่าหรือไม่และไม่เรียกเก็บค่าตอบแทนได้หรือไม่ - เจาะประเด็นภาษี กรณีผลักภาระภาษีและค่าใช้จ่ายให้ผู้เช่าเป็นผู้ออกแทน จุดอันตรายที่
ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องระวัง
• ภาษีโรงเรือนและที่ดิน
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
• เบี้ยประกันวินาศภัย
• ภาษีและค่าใช้จ่ายที่ออกแทนต้องนำมารวมเป็นเงินได้ของผู้ให้เช่าและต้องนำมาหักภาษี ณ ที่จ่ายหรือไม่ วิธีการคิดคำนวณที่ถูกต้อง - การให้ผู้เช่าออกภาษีโรงเรือนและที่ดินแทนผู้ให้เช่าต้องหักภาษีหรือไม่ และถือเป็นเงินได้ของผู้เช่าหรือไม่
• ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลงรายจ่ายได้หรือไม่
10.ข้อควรระวังการเสียภาษีของ เงินกินเปล่า, เงินแป๊ะเจี้ยะ, เงินค่าปลูกสร้าง,
เงินค่าตอบแทนที่ผู้เช่าได้รับ
11.การเรียกเก็บเงินจ่ายล่วงหน้า เงินจอง เงินประกัน เงินมัดจำของธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จะต้องนำมารวมเป็นเงินได้เพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลหรือไม่และจะถูก
ผู้จ่ายหักภาษีหรือไม่
• เมื่อมีการจ่ายคืน เงินจ่ายล่วงหน้า เงินจอง เงินประกัน เงินแป๊ะเจี๊ยะ เงินมัดจำ จะต้องออกเอกสารอย่างไรและผู้ให้เช่าจะลงบัญชีอย่างไร
12.ธุรกิจห้องเช่า เช่ารายเดือน เช่ารายปี เช่ารายวัน ภาระภาษีต่างกัน หรือไม่
13.การให้เช่าพื้นที่, ให้บริการพื้นที่ต้องเก็บภาษีอย่างไรและต่างจากการ ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์อย่างไร
• เช่าโกดัง ต้องจดทะเบียนเป็นสาขาหรือไม่
• นำสินค้าไปฝากเก็บต้องจดทะเบียนเป็นสาขาหรือไม่
• การให้เช่าพื้นที่ตามห้างสรรพสินค้า ถือเป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการให้บริการพื้นที่มีหลักสังเกตอย่างไร
• ให้เช่าที่จอดรถต้องเสีย VAT หรือไม่ และหัก ณ ที่จ่าย อัตราใด
• นำสินค้าไปวางไว้ในพื้นที่ของลูกค้าเมื่อเวลาที่ลูกค้าต้องการสินค้าก็ให้แจ้งมาที่บริษัท จะถือเป็นสาขาหรือไม่
14.การให้เช่าช่วง การโอนสิทธิการเช่า มีภาระภาษีอย่างไร
• โอนสิทธิการเช่าต้องมี VAT หรือไม่
• สิทธิการเช่าต้องถูกหัก ณ ที่จ่ายหรือไม่ อัตราเท่าใด
15.การได้สิทธิการเช่าโดยโอนกรรมสิทธิ์อาคารที่ก่อสร้างในที่ดินให้เจ้าของที่ดินจะมีภาระทางภาษีอย่างไร
• สิทธิการเช่าต้องคิดค่าเสื่อมอย่างไร
• กรณีกรรมสิทธิของอาคารตกเป็นของเจ้าของที่ดินต้องรับรู้รายได้หรือไม่
16.การจ่ายค่าบริการน้ำ, ไฟ, แอร์ , ลิฟท์ , รปภ. ต้องเสีย VAT และหักภาษี ณ ที่จ่ายหรือไม่
• เงินค่าส่วนกลางต้องถูกหัก ณ ที่จ่ายหรือไม่
• กรณีเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟโดยคิดเป็นรายเดือนจ่ายเท่ากันทุกเดือนต้องหัก ณ ที่จ่ายหรือไม่
17.การให้เช่าคลังสินค้าเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือให้บริการรับฝากสินค้าและมีภาระภาษีอย่างไร
• การนำสินค้าไปฝากไว้ที่โกดังของลูกค้าเมื่อลูกค้าต้องการสินค้าก็สามารถนำออกมาจากโกดังได้โดยทำเอกสารแจ้งมายังเจ้าของสินค้าถือว่าลูกค้าทำธุรกิจให้เช่าหรือรับฝากสินค้า
18.ปัญหาการเฉลี่ยภาษีซื้อกรณีประกอบกิจการให้เช่าและบริการ
• กรณีก่อสร้างอาคารเพื่อใช้ในการประกอบกิจการ VAT และให้เช่าต้องเฉลี่ยภาษีซื้ออย่างไร
• ต้องเฉลี่ยตามรายได้หรือการใช้พื้นที่
• กรณีทำธุรกิจ VAT มาตลอด ปลายปีปล่อยอาคารให้เช่า จะเฉลี่ย
• ภาษีซื้ออย่างไร ปีที่เริ่มมีรายได้นับอย่างไร (กรณีรอบระยะเวลาเริ่ม1 ม.ค.-31 ธ.ค.)
19.ประเด็นความผิดที่สรรพากรมักตรวจพบ
• ประเด็นด้านรายจ่าย - ตรวจสอบสัญญา
• การตรวจสอบเอกสาร เช่น ใบกำกับภาษี ใบเสร็จรับเงิน บิลเงินสด ฯลฯ
• ประเด็นการหัก ณ ที่จ่ายว่าหักถูกต้องหรือไมj
20.คุณธรรม จริยธรรมและจรรยาบรรณของผู้ประกอบวิชาชีพบัญชี